Reforma e Manutenção: quem paga pelos reparos de imóvel alugado?

Atualmente uma das dúvidas mais comuns na locação de imóveis é sobre quem recai a responsabilidade pelos reparos e reformas realizadas no imóvel.

Essa dúvida costuma se manifestar geralmente no início e no final do contrato de locação e na maioria das vezes ocorrem devido a três situações:

  • O proprietário não entrega o imóvel da forma adequada
  • O inquilino não faz a manutenção corretamente no imóvel
  • A vistoria não foi feita de forma correta e não demonstra o estado do imóvel quando entregue ao inquilino ou devolvido por ele.

Para evitar esses problemas, é importante que no momento da locação seja elaborado um contrato que determine claramente as obrigações das partes assim como um laudo de vistoria bem detalhado e de preferência contendo fotos do imóvel, relatando o seu estado de conservação, características estéticas e condições de reparos e reformas.

Os contratos de locação são baseados na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), onde estão descritos os direitos e obrigações tanto do locador quanto do locatário.

As obrigações do locador estão dispostas no artigo 22, que assim dispõe:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

(...)

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

(...)

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

Alguns exemplos de obrigações do proprietário, segundo a Lei do Inquilinato são:

Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer.

Obrigações do Locador (Proprietário)

Como descrito anteriormente, o locador é obrigado a entregar o imóvel em condições de uma boa habitabilidade, caso exista algum problema preexistente, na rede elétrica, no esgoto ou nos telhados, por exemplo, a responsabilidade é do proprietário. Logo, o imóvel não deve ser locado cheio de infiltrações, mofo e outros problemas que podem causar prejuízos ao inquilino.

Portanto, todos os reparos anteriores a locação devem ser feitos pelo locador. Além disso, também é dever do locador realizar as manutenções estruturais, como infiltração, por exemplo, desde que não tenha sido causada pelo inquilino, caso em ele é quem deve corrigir.

Obrigação do Inquilino

Diferente do proprietário, o inquilino, tem obrigação de reparar os danos causados por si mesmo ou por terceiros durante a vigência do contrato de locação. Independente das avarias serem intencionais ou decorrentes do mau uso.

Os danos mais comuns ocorrem no encanamento decorrente de descarte de objetos em ralos e vasos sanitários, outros exemplos são avarias em portas, armários, pias e box de banheiro.

Quando o locatário percebe um reparo que é de obrigação do proprietário, como por exemplo, telhas quebradas, a imobiliária deve ser acionada para entrar em contato com o proprietário para providenciar tal reparo.

Também são de responsabilidade do inquilino as manutenções para a conservação do imóvel e preservação de suas condições de uso e habitação.

Os deveres do locatário estão previstos no art. 23 da mesma lei 8.245:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

Podem ser entendidos como despesas de manutenção:

  • Troca e/ou reparos de torneiras quando apresentarem defeito
  • Troca e/ou reparos de canos de pias e tanque, descarga, registro de água com instalação externa, disjuntores, tomadas de energia elétrica;
  • Limpeza do imóvel;
  • Limpeza da caixa de gordura;
  • Limpeza da Caixa de água;
  • Troca de Lâmpadas;
  • Manutenção de jardins e etc.

O que fazer quando o reparo ou reforma são de responsabilidade do proprietário?

Como descrito no Item IV do artigo 23, o inquilino deve “levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;”

Por isso deve haver comunicação entre a imobiliária (ou o proprietário) e o inquilino para a comunicação em imediato (por escrito) em caso de surgimento de qualquer dano ou defeito de responsabilidade do locador.

Detalhe importante! O locatário não deve simplesmente realizar o conserto e cobrar a conta do proprietário sem antes estar devidamente autorizado. Segundo a Lei do inquilinato, o locatário tem o dever de entrar em contato com o locador (ou seu representante, no caso a imobiliária) para que o reparo seja feito o mais rápido possível. Esta lei visa evitar o risco de agravamento do problema e caso o proprietário não seja avisado, pode o inquilino ser obrigado a arcar com os reparos decorrentes da deterioração.

Inquilino ou proprietário não querem arcar com os custos de reparo do imóvel.

Quando o proprietário não realiza os devidos reparos de sua responsabilidade, o inquilino poderá fazer os orçamentos, apresentar ao locador e formalizar por escrito, inclusive a negativa do proprietário. Caso ainda assim ele se negue a reparar, poderá rescindir o contrato sem pagamento de multa e até mesmo ajuizar ação por perdas e danos contra o locador.

Quando o locatário, o locador deve avaliar a vistoria de entrada e comparar com a vistoria de saída, caso o inquilino se negue a realizar os reparos necessários, o proprietário poderá ajuizar uma ação de cobrança. Geralmente isso ocorra mais em locação direta entre locador e locatário uma vez que a locação intermediada por imobiliária é garantida por garantia locatícia que cobre os gastos destes reparos.

A Jaime Ramos Negócios Imobiliários oferece serviços de manutenção?

Quando pensamos em imóveis, é natural que em algum momento o tema manutenção ou reforma venha à mente. Afinal de contas, os inquilinos querem um ambiente saudável e bem cuidado para viver e os donos dos imóveis querem assegurar que a sua propriedade esteja em perfeitas condições.

Pensando nisso, a Jaime Ramos Negócios Imobiliários conta com a parceria da SOS Socorro do Lar, empresa situada em Mauá e com mais de uma década como referência no serviço de manutenção e reforma de imóveis, além de restauração estrutural.

Atendendo não somente reparos em casos de imóveis já locados ou disponíveis para locação ou venda, mas também eventuais reformas de terceiros.

Se você precisa de ajuda e quer contar com os serviços de uma empresa responsável e ética no reparo de seu imóvel, aproveite esta oportunidade e entre em contato com a Jaime Ramos Negócios Imobiliários!

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